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贷款房地产-部分短期消费贷款资金违规流入房地产市场-湖北天门新闻

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江苏连云港爆炸

7月31日,央行發佈「全國銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會」新聞稿,會議指出:「要堅持『房子是用來住的,不是用來炒的』定位,認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用於購房,加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高槓桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率」。

天風證券孫彬彬團隊指出,房地產開發資金中,直接來源為銀行的資金佔比近三成,但如果考慮到住房銷售過程中,如果沒有銀行資金的加持,房地產銷售也將直接受到影響,進而將直接影響到定金及預收款項資金,那麼銀行資金對房地產開發資金的直接影響將超過六成,具有決定性作用。

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來源:富凱財經富凱摘要再次明確房子的定位,可能會打碎二季度的幻想,接下來各級地產企業可能都要過一陣苦日子了。

富力地產也好不到哪裡去。今年上半年,富力地產僅完成全年銷售目標1600億元的37.64%。7月30日,一份疑似富力地產的內部文件被傳得沸沸揚揚,文件內容顯示,下半年原則上暫停拿地工作,確保資金優先用於工程相關款項的按時支付,以加快銷售展區及貨量區的工程建設,保障營銷節點達成。

兩道令箭接踵而至,泰禾綠地富力遭遇兩面夾擊

消費貸款違規流入樓市的情況引起了監管部門的高度關注。2018年11月發佈的《中國金融穩定報告(2018)》指出短期消費貸款的異常增長,是部分購房者李勇消費貸等產品規避首付比的限制;2019年2月份,銀保監會發文介紹了2018年防範化解重大風險工作整體情況,指出「落實差別化住房信貸政策,嚴禁「首付貸」和消費貸資金流入房地產市場等違規行為,堅決遏制房地產泡沫化傾向」;5月份銀保監會發佈的《銀保監會關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》(23號文)再次將「個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房」作為工作要點;而7月份的「銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會」上,也指出要「保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用於購房,加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理」。

對於泰禾集團而言,日子可能更為難過。受康得新財務造假事件牽連,審計機構瑞華會計師事務所已被立案調查,其負責的超30家企業的IPO以及7家公司的再融資項目均被中止審查,泰禾集團的百億定增項目就不幸「踩雷」。7月26日,泰禾集團發佈公告稱,因聘請的審計機構瑞華在執行其他上市公司審計業務中涉嫌違反證券相關法律法規,被證監會立案調查,且尚未最終結案,目前已收到證監會對其申報的非公開發行A股股票事項的中止審查通知。

作者|股伯通排版|十   一7月30日,有關會議再次強調:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

天風證券認為,近年來,受房地產市場持續走強以及2015-2017年整體融資環境比較寬鬆影響,能夠體現房企真實槓桿情況的凈負債率指標持續攀升。2018年受國內緊信用環境的影響及金融去槓桿、「房住不炒」政策的持續落地影響,房企的凈負債率明顯降低,但目前仍然處於相對比較高的位置。具體而言,北大資源、泰禾、中天金融、陽光100等房企凈負債率超過200%,需要關注;而中海、萬科、華潤等房企的凈負債率較低。在融資結構中,龍頭地產企業有息負債中銀行貸款佔比較高。如果銀行貸款進一步收緊,高槓桿、銀行貸款佔比較高而銷售情況不佳的泰禾、綠地控股、富力等企業需要關注。

房地產開發資金來源主要可以分為:國內貸款、外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款以及其他資金。其中,外資和其他資金來源佔比較小,合計佔比不超過5%。從2018年其他四項資金來源來看,國內貸款、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款佔比分別為14.5%、33.6、33.4%和14.5%。

2017年以來,消費性貸款違規流入房地產市場,佔據部分信貸資源。從數據上來看,2017年以前,住戶短期消費貸款與社會消費品零售總額增速走勢具有非常強的相似性,但進入2017年以後,住戶短期消費貸款增速明顯高出社會消費品零售總額增速,部分短期消費貸款資金違規流入房地產市場。

在「房住不炒」的定位下,強調調整信貸結構,表達出進一步收緊房地產貸款的可能性。而收緊的方式可能體現為降低涉房貸款的增速,畢竟目前房地產開發貸款餘額增速和個人住房貸款餘額增速分別保持在14.6%(2019H1)和17.5%(2019Q1)的水平。降低增速也將直接影響房地產開發資金中的銀行貸款和個人按揭貸款,兩項合計佔比超過房地產開發資金來源的近3成,這將進一步影響當前房地產企業的資金面緊張程度。

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